- Rumah susun berikut tanah tempat bangunan itu berdiri serta benda lainnya yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut dapat dijadikan jaminan utang dengan :
- dibebani hipotik, jika tanahnya hak milik atau HGB
- dibebani fidusia, jika tanahnya hak pakai atas tanah negara.
- Hipotik atau fidusia dapat juga dibebankan atas tanah sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) beserta rumah susun yang akan dibangun sebagai jaminan pelunasan kredit yang dimakksudkan untuk membiayai pelaksanaan pembangunan rumah susun yang direncanakan di atas tanah yang bersangkutan dan yang pemberian kreditnya dilakukan secara bertahap sesuai dengan pelaksanaan pembangunan rumah susun tersebut.
Jaminan Fidusia diatur dalam Undang-undang No. 42 Tahun 1999 tentang Jaminan Fidusia. Jaminan fidusia ini memberikan kedudukan yang diutamakan privilege kepada penerima fidusia terhadap kreditor lainnya.
Dari definisi yang diberikan jelas bagi kita bahwa Fidusia dibedakan dari Jaminan Fidusia, dimana Fidusia merupakan suatu proses pengalihan hak kepemilikan dan Jaminan Fidusia adalah jaminan yang diberikan dalam bentuk fidusia.
CONTOH KASUS:
Kasus I
PT. NV MASS telah ditunjuk oleh PT. STAR MOTOR untuk menjadi agen penyaluran dan penjualan Sedan Mercedes. PT. NV MASS mendapat pembiayaan kredit exploitasi dari BANK MANDIRI sebesar Rp. 150.000.000.000,- untuk pembelian stock mobil Baby Benz dari PT. STAR MOTOR. Sebagai jaminan pelunasan hutang PT. NV MASS, maka seluruh kendaraan yang dibeli dari PT. STAR MOTOR diserahkan sebagai agunan utama.
Pertanyaan
1. PT. NV MASS menjaminkan seluruh stock kendaraan yang dibelinya kepada BANK MANDIRI dengan pengikatan fidusia dan kendaraan tersebut dijual kepada masyarakat pada umumnya secara tunai.
a. Mengapa BANK MANDIRI mensyaratkan seluruh stock kendaraan yang dibiayai harus diserahkan sebagai jaminan dan mengapa bentuknya dengan fidusia? Jelaskan pertimbangannya dan sebutkan ketentuan undang-undangnya lengkap dengan nomor, tahun dan saat berlakunya !
Jawaban
• Karena kredit yang diberikan oleh BANK MANDIRI kepada PT. NV MASS adalah kredit exploitasi pembelian kendaraan sehingga jaminan pokok yang diminta oleh BANK MANDIRI adalah seluruh stock kendaraan yang dibiayai berdasarkan ketentuan dalam pemberian kredit.
• Bentuk jaminannya adalah fidusia karena merupakan lembaga jaminan yang memberikan kedudukan yang diutamakan pada penerima dalam hal ini BANK MANDIRI terhadap kreditor lainnya, jika tidak memenuhi janjinya maka penerima fidusia atau BANK MANDIRI mempunyai hak untuk menjual benda yang dijaminkan atas kekuasaannya sendiri karena sertifikat fidusia mempunyai kekuatan seperti putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap sekalipun barang yang diserahkan sebagai jaminan tetap berada dalam penguasaan si pemberi fidusia.
• Dasar ketetapan undang-undangnya adalah Undang-undang Nomor 42 Tahun 1999 tentang Jaminan Fidusia yang berlaku tanggal
30 September 1999 Pasal 1 angka 2, Pasal 15 angka 2 dan 3.
b. Adapun tahapan pembebanan jaminan fidusia sampai dengan diperolehnya Sertifikat Jaminan Fidusia adalah
1. Tahapan pembebanan fidusia
• Pembuatan perjanjian pokok tentang hutang atau kredit yang menimbulkan hak dan kewajiban antara BANK MANDIRI dengan PT. NV MASS dapat dibuat secara di bawah tangan atau Notaris.
• Pembuatan akta pembebanan jaminan fidusia harus dengan Akta Notaris dan dalam bahasa Indonesia.
2. Pendaftaran Fidusia
• BANK MANDIRI atau wakilnya mengajukan permohonan pendaftaran jaminan fidusia dengan melampirkan pernyataan pendaftaran fidusia yang memuat antara lain :
- Identitas pemberi dan penerima fidusia
- Tanggal, nomor akta dan tempat notaris yang membuat.
- Data perjanjian.
- Obyek jaminan fidusia.
- Nilai penjamin.
- Nilai obyek jaminan fidusia.
• Mencatatkan jaminan fidusia dalam buku daftar fidusia pada tanggal yang sama dengan tanggal permohonan penerimaan.
• Menerbitkan dan menyerahkan sertifikat fidusia kepada penerima fidusia atau wakilnya pada tanggal yang sama dengan tanggal penerimaan permohonan pendaftaran.
c. Sertifikat Jaminan Fidusia adalah Salinan Buku Daftar Fidusia yang memuat mengenai identitas pemberi dan penerima fidusia, tanggal dan nomor akta jaminan, nama dan tempat kedudukan Notaris pembuat akta, data perjanjian pokok, uraian obyek jaminan, nilai penjamin, nilai yang menjadi obyek
2. a. Apakah PT. NV. MASS sebagai pemberi fidusia harus meminta ijin kepada BANK MANDIRI untuk penjualan kendaraan tersebut? Jelaskan sesuai dengan ketentuan undang-undang !
Jawaban
Tidak perlu meminta ijin, karena yang dibiayai dengan kredit exploitasi dari BANK MANDIRI adalah barang persediaan. Hal ini mengacu pada ketentuan Undang-undang Nomor 42 Tahun 1999 tentang Jaminan Fidusia pasal 21 ayat (1) : pemberian fidusia dapat mengalihkan benda persediaan yang menjadi obyek jaminan fidusia dengan cara dan prosedur yang lazim dilakukan dalam usaha perdagangan.
b. Apa sanksinya apabila kendaraan tersebut bukan digolongkan sebagai inventory dan dijual oleh PT. NV MASS tanpa ijin dari BANK MANDIRI? Jelaskan jawaban saudara dengan menyebutkan pasal-pasal dalam Undang-undang Jaminan Fidusia !
Jawaban
Sanksinya dapat dikenakan penjara paling lama 2 tahun dan denda paling banyak Rp. 50.000.000,- (lima puluh juta rupiah) kepada
PT. NV. MASS selaku pembeli fidusia hal ini sesuai dengan pasal 36 Undang-undang Nomor 42 Tahun 1999 tentang Jaminan Fidusia. Karena menurut ketentuan pasal 23 ayat (2) Undang-undang Nomor 42 Tahun 1999 tentang Jaminan Fidusia pemberi fidusia dilarang mengalihkan, menggadaikan kepada pihak lain benda yang menjadi obyek jaminan fidusia yang tidak merupakan benda persediaan kecuali telah ada persetujuan tertulis terlebih dahulu dari penerima fidusia
Kasus II
BANK MANDIRI cabang Jakarta telah memberikan fasilitas kredit kepada PT. Blueberry Hill yang bergerak di bidang kontrak sebesar Rp. 2.000.000.000,- (dua milyar rupiah) melalui Perjanjian Kredit tertanggal 15 Januari 1999. PT. Blueberry Hill didirikan dengan akta Notaris No. 119 tanggal 15 Oktober 1999 dibuat dihadapan Datuk Maharjo, SH., Notaris di Jakarta, Anggaran Dasarnya belum diumumkan dalam TBNRI namun sudah disetujui oleh Menteri Kehakiman tertanggal 2 Januari 2000.
PT. Blueberry Hill melakukan kontrak kerja dengan PT (Persero) Hutama Karya Jaya dalam pembangunan fly over dengan nilai proyek sebesar Rp. 5.000.000.000,- (Lima milyar rupiah) yang pembayarannya oleh PT (Persero) Hutama Karya Jaya kepada PT. Blueberry Hill dilakukan secara bertahap, yaitu dua tahap. Tahap I sebesar Rp. 1.500.000.000,- (satu milyar lima ratus juta rupiah) dan Tahap II sebesar Rp. 2.000.000.000,- (dua milyar rupiah).
PT. Bluesky adalah holding company dari PT. Blueberry Hill yang juga sebagai deposan dari BANK MANDIRI, memberikan jaminan tanah berikut bangunan kantor diatasnya seluas 800 m2 (delapan ratus meter persegi) yang terletak di Jl. Jend. Gatot Subroto, Jakarta Selatan, yang terdaftar atas nama Ny. Amanah Ernest, Direktur Utama PT. Bluesky.
Selain memberikan kredit, BANK MANDIRI juga menerbitkan Bank Garansi untuk keuntungan penerima jaminan PT (Persero) Hutama Karya Jaya (Bouwheer) sebagai jaminan atas pelaksanaan pekerjaan PT. Blueberry Hill (performance Bond).
Pertanyaan
1. Dalam perkiraan cash flow-nya PT. Blueberry Hill mempunyai perkiraan in flow penerimaan pembayaran dari PT (Persero) Hutama Karya Jaya dalam beberapa tahap dalam jumlah yang berbeda.
a. Lembaga jaminan yang digunakan untuk mengamankan fasilitas kredit yang diberikan bank kepada nasabah tersebut dengan agunan perkiraan in flow adalah lembaga jaminan fidusia karena lembaga ini memberikan kedudukan preferensi kepada bank selaku kreditor dan sertifikat fidusia mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap dan jika debitor ingkar janji maka penerima fidusia mempunyai hak untuk menjual obyek jaminan atas kekuasaan sendiri.
Dasar hukumnya adalah Pasal 1 angka 2, Pasal 7 dan Pasal 15 ayat 2 dan 3 Undang-Undang Nomor 42 Tahun 1999 tentang Jaminan Fidusia.
b. - Cara dan syarat terbaik untuk memberikan kepastian pelunasan hutang dari kerangka hubungan pemberian jaminan adalah dengan cara menandatangani akta pembebanan fidusia oleh anggota Direksi dari PT. Blueberry Hill sesuai dengan kewenangannya yang tercantum dalam anggaran dasarnya untuk dan atas nama
PT. Blueberry Hill selaku pembeli dffidusia dan anggota Direksi dari BANK MANDIRI atau Kepala Cabang BANK MANDIRI selaku kuasa Direksi penerima fidusia.
- Terhadap Untuk tanah dan bangunan kantor seluas 800 m2 dilakukan pengikatan jaminan dengan lembaga jaminan hak tanggungan. Yang menandatangani akta pemberian hak tanggungannya adalah :
1. Pemberi Hak Tanggungan adalah Ny. Aminah Ernest dalam kapasitasnya selaku diri pribadi sebagai pemilik tanah dan bangunan tersebut dan karenanya yang menandatangani APHT adalah Ny. Aminah Ernest selaku Pemberi Hak Tanggungan dengan persetujuan suaminya;
2. Penerima Hak Tanggungan adalah Bank Mandiri dan yang menandatangani APHT-nya adalah anggota Direksi atau Kepala Cabang Bank Mandiri selaku kuasa Direksi, sesuai dengan kewenangan yang diberikan dalam anggaran dasar Bank Mandiri.
- Terhadap deposito atas nama PT. Bluesky pada Bank Mandiri, dapat dilakukan pengikatanjaminan sebagai jaminan tambahan dengan lembaga jaminan fidusia dan yang menandatangani akta pembebanan jaminan fidusianya adalah Ny. Aminah Ernest dalam jabatannya selaku Direktur Utama PT. Bluesky dengan persetujuan Komisaris PT. Bluesky (disesuaikan dengan ketentuan anggaran dasar PT. Bluesky)
c. Dengan jaminan tersebut di atas, maka Bank Mandiri selaku kreditor telah mempunyai kedudukan yang preferen, karena lembaga jaminan fidusia dan lembaga Hak Tanggungan memberikan kedudukan yang preferen kepada kreditornya dalam hal pelunasan hutangnya. (lihat Undang-Undang Nomor 42 tahun 1999 tentang Jaminan Fidusia dan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah).
2. Sebagai deposan BANK MANDIRI, PT. Bluesky memiliki beberapa sertifikat deposito dalam pecahan masing-masing Rp. 250.000.000,- (dua ratus ima puluh juta rupiah).
Jawaban
a. Jika dalam persyaratan kredit ditentukan bahwa deposito harus dijadikan jaminan kredit maka sebaiknya deposito tersebut diikat dengan menggunakan lembaga jaminan fidusia.
b. Alasannya dengan pertimbangan bahwa lembaga fidusia bagi penerima dalam hal ini BANK MANDIRI akan mendapatkan beberapa keistimewaan antara lain kreditor memperoleh kedudukan untuk didahulukan terhadap kreditor lainnya dalam pelunasan piutangnya atas hasil eksekusi benda yang menjadi obyek fidusia (Pasal 27 UU No. 42 Tahun 1999) serta sertifikat fidusia mempunyai kekuatan sama dengan putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap seperti Pasal 15 ayat 2 dan 3 UU No. 42 Tahun 1999.
3. a. Syarat yang harus diperhatikan adalah Bank Garansi tersebut perlu memuat ketentuan yang mengesampingkan hak istimewa yang diberikan oleh Undang-undang kepada penjamin antara lain adalah Hak untuk meminta supaya barang-barang si debitur utama disita terlebih dahulu untuk melunasi hutangnya (Pasal 1831 KUH Perdata), hak untuk meminta supaya dilakukan pemecahan hutang (Pasal 1837 KUHPerdata).
b. Konsekwensinya jika debitor dalam hal ini PT. Blueberry Hill benar-benar wanprestasi dalam melakukan pekerjaan diserahkan kepadanya dan
PT. (Persero) Hutama Karya Jaya kemudian mengajukan klaim Bank Garansi tersebut kepada Bank Mandiri, maka Bank dapat melancarkan tangkisan-tangkisan dengan dalil hak istimewa yang diberikan oleh undang-undang kepadanya, misalnya mengajukan tangkisan agar supaya PT. (Persero) Hutama Karya Jaya melakukan penagihan terlebih dahulu kepada PT. Blueberry Hill (pasal 1831 KUHPerdata).
c. Klaim diajukan jika BANK MANDIRI oleh PT. Hutama Karya Jaya dalam hal PT. Blueberry Hill cidera janji dalam melaksanakan pekerjaan sesuai dengan kontrak kerja yang telah disepakati antara PT. (Persero) Hutama Karya Jaya dengan PT. Blueberry Hill.
2. HAK TANGGUNGAN
Kasus I
PT. KHARISMA KARYA NIAGA (PT. KKN) adalah perusahaan pengembang yang akan membangun suatu 3 Tower gedung bertingkat dengan sistem Satuan Rumah Susun (Strata Title); 2 Tower diperuntukkan untuk hunian dan 1 tower untuk perkantoran di kawasan Setiabudi, Kecamatan Setiabudi, Jakarta Pusat.
Status tanah di atas mana gedung akan dibangun adalah 2 bidang tanah terdiri dari :
(a) Tanah Hak Guna Bangunan (HGB) No. 1002/Setiabudi; (b) Tanah Hak Pakai (HP) No. 506/Setiabudi, keduanya masih terdaftar atas nama PT. ARTHA BUANA SAKSI (PT. ABS) berdasarkan Akta Jual Beli tertanggal 20 Februari 2001 dibuat dihadapan PPAT Jeremy Thomas, SH.
Karena keadaan Negara Kesatuan Republik Indonesia masih dalam suasana tight money policy dan PT. KKN perlu dana sebesar US$ 250 juta untuk pembangunan gedung tersebut, maka PT. KKN mendapat pinjaman dari CITIBANK Cabang Singapore, dimana perjanjian kredit ditandatangani pada tanggal 16 Maret 2001 di Singapore (“Kredit Konstruksi”).
Pertanyaan
1. a. Undang-Undang Hak Tanggungan tidak memuat adanya ketentuan yang mewajibkan bahwa perikatan pokok untuk Hak Tanggungan harus dibuat di Indonesia akan tetapi dalam penjelasan Pasal 10 ayat 1 UU No. 4 Tahun 1996 bahwa Perjanjian Kredit tersebut boleh dibuat di luar negeri untuk pembebanan Hak Tanggungan di wilayah Indonesia sepanjang kredit yang bersangkutan digunakan untuk kepentingan pembangunan wilayah Indonesia.
Dalam kasus di atas, jelas bahwa kredit yang diberikan adalah untuk pembangunan 3 Tower gedung bertingkat yang ada di wilayah Republik Indonesia, sehingga jelas bahwa akad kredit yang dibuat di Negara Republik Singapore tersebut dapat dijadikan perikatan pokok untuk Hak Tanggungan yang akan dibebankan atas bidang tanah HGB PT. KKN.
Dasar Hukumnya adalah Penjelasan Pasal 10 ayat 1 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah.
b. Dalam hal ini Undang-Undang tidak menetapkan suatu persyaratan khusus, dalam arti perjanjian kredit tersebut dapat dibuat di bawah tangan, dapat dibuat di dalam atau di luar negeri, dapat dibuat dalam bentuk bahasa Indonesia atau bahasa Inggris, dapat ditandatangani oleh para pihak di dalam atau di luar negeri.
Dengan syarat-syarat yang harus dipenuhi antara lain bahwa Akta Pemberian Hak Tanggungan di buat dihadapan PPAT yang ditandatangani oleh para pihak dibuat dalam bentuk blanko yang telah ditetapkan dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1996 tentang bentuk Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan, Akta Pemberian Hak Tanggungan, Buku Tanah Hak Tanggungan dan Sertifikat Hak Tanggungan.
c. - Jika PT. KKN menerima kredit dari PT. BANK MANDIRI maka piutang CITIBANK tidak akan dikalahkan kedudukannya dengan piutang pemerintah tersebut karena kedudukan CITIBANK adalah sebagai pemegang hak tanggungan peringkat pertama yang harus didahulukan lunasan hutangnya jika terjadi ingkar janji pada diri debitor.
- Jika PT. KKN dipailitkan tanah dan bangunan yang dijadikan obyek hak tanggungan tersebut tidak termasuk boedel pailit dan menurut pasal 21 UUHT Pemegang Hak Tanggungan tetap berwenang melakukan hak yang diperolehnya menurut UUHT.
- Dasar hukumnya adalah Pasal 21 UU Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah
2. a. Apabila pendaftaran jual beli (balik nama) dari PT. ABS ke PT. KKN masih dalam proses di Kantor Pertanahan Jakarta Pusat, maka proses pembebanan Hak Tanggungan tersebut didahului dengan pembuatan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) yang jangka waktu berlakunya selama 3 bulan.
Pihak yang menandatangani SKMHT tersebut adalah PT. KKN selaku Pemberi Kuasa dan CITIBANK selaku Penerima Kuasa.
Setelah proses pendaftaran jual beli (balik nama) tersebut selesai diproses Kantor Pertanahan Jakarta Pusat, dalam arti sertifikat telah terdaftar atas nama PT. KKN, maka pembebanan Hak Tanggungannya dilakukan dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) dan yang menandatangani APHT tersebut adalah CITIBANK dalam 2 kapasitas yaitu : Selaku kuasa PT. KKN sebagai Pemberi Hak Tanggungan dan mewakili CIITIBANK sendiri selaku Penerima Hak Tanggungan.
SKEMA :
b. Apabila dalam kasus ini diasumsikan bahwa APHT dibuat dihadapan PPAT pada hari Senin tanggal 28 Mei 2001 dan oleh PPAT yang bersangkutan berkas APHT dikirim ke Kantor Pertanahan pada hari Senin tanggal
4 Juni 2001 (7 hari kerja), dan semua berkas permohonan dianggap diterima secara lengkap oleh Kantor Pertanahan pada tanggal 4 Juni 2001, maka CITIBANK Singapore secara hukum berstatus sebagai kreditur preferen pada hari Senin tanggal 11 Juni 2001 (hari ketujuh), karena Hak Tanggungan lahir pada tanggal buku tanah Hak Tanggungan. (lihat ketentuan Pasal 13 ayat 2,4 dan 5 UU No. 4 Thn 1996 tentang Hak tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah).
c. Jika PT. KKN bekerja sama dengan CITIBANK Jakarta dalam rangka pemasaran satuan rumah susun melalui fasilitas kredit kepemilikan apartemen, maka dalam APHT dapat diperjanjikan adanya kemungkinan dilakukan royal partial untuk bagian satuan rumah susun yang telah terjual.
http://www.greasy.com/komparta/transaksi_berjamin.html
Tidak ada komentar:
Posting Komentar